Ik zoek een stedebouwkundige of planoloog Meer informatie


‘ WIE BEDIENT DE TWINTIG PROCENT?’

29 september 2016 Nieuws
headerhavengebied

Voor het vakblad Vastgoed is onder andere Koen de Boo (bestuur BNSP) geïnterviewd over stedelijke herontwikkeling. Dit interview is verwerkt in een artikel in het nummer van september.
Tekst: Jaap Hoeve

‘WIE BEDIENT DE TWINTIG PROCENT?’

“We willen zelf het goede voorbeeld geven, laten zien dat we er vertrouwen in hebben.” Aan het woord is Martin Mulder, programmadirecteur Stationsgebied van de gemeente Utrecht. Het nieuwe stadskantoor waar hij ons te woord staat, staat pal naast (en deels op) het nieuwe Centraal Station. Eromheen, rond het huidige Jaarbeursterrein, zal de komende jaren een compleet nieuw stadscentrum verrijzen met kantoorflats, horeca, een megabioscoop en ruim achthonderd woningen. Dat het nieuwe hoofdkantoor van de gemeente midden in dat centrum, naast het drukste station van Nederland, kwam te staan, is geen toeval. “We krijgen vaak het verwijt dat de gemeente op de duurste locatie is gaan zitten, waar net zo goed commerciele ruimte had kunnen komen. Dus om de marktpartijen mee te krijgen met deze plannen, hebben wij als lokale overheid gehoor gegeven aan hun vraag het goede voorbeeld te geven. De Rijksoverheid vestigt hier trouwens ook een groot kantoor, in het hart van het nieuwe centrum.”

Oude volksbuurten, verwaarloosde industriehavens en stationsgebieden. Overal worden oude stadswijken opnieuw ontwikkeld. Maar hoe ontwikkel je een gezonde wijk met een gezonde woningmarkt? Diversiteit is het antwoord, maar ook de grootste uitdaging.

Utrecht is een van de snelst groeiende steden van Nederland. Voor 2030 mikt de gemeente op vierhonderdduizend inwoners, waar dat er nu driehonderdveertigduizend zijn. Nadat de afgelopen jaren volop is geïnvesteerd in de nieuwbouwwijk Leidsche Rijn, wordt de groei vanaf nu grotendeels binnenstedelijk gefaciliteerd. Het nieuwe stationsgebied moet een deel van de groei opvangen en drukte wegnemen van de historische binnenstad aan de andere kant van het Centraal Station. Mulder is er zichtbaar gelukkig mee. “Waar zie je nog dat je midden in de stad zo’n groot gebied helemaal opnieuw kunt opbouwen?” Om alles te realiseren is de gemeente in gesprek met meer dan vijftig partijen. Met een deelproject van zeventigduizend vierkante meter aan wonen, kantoren en cultuur staat de gemeente in oktober op de Expo Real in München.

HAVENGEBIEDEN POPULAIR

Het nieuwe stationsgebied van Utrecht moet gaan aansluiten op de Merwedekanaalzone, een oud industriegebied dat nu al in fasen wordt herontwikkeld tot woningen. Die zone is de enige in Utrecht die gelijkenissen vertoont met de verwaarloosde industriehavens die in andere steden zo populair zijn als herontwikkelingslocatie. “Elke goed functionerende stad zoekt naar ontwikkelingslocaties langs het water”, aldus Mulder. In zowel Amsterdam als Rotterdam wordt driftig gebouwd in het havengebied, Amersfoort kreeg een nieuw stadscentrum aan de Eemhaven en in Tilburg wordt hard gewerkt aan de herontwikkeling van de Piushaven – een ‘prettig rommelig gebied met een ruig randje’, zoals ze het zelf noemen.

Een veel aangehaald voorbeeld is ‘Hafencity’ in het Duitse Hamburg waar het Nederlandse architectenbureau KCAP in 2000 de basis voor legde. Met vijfeneenhalfduizend woningen en een groot zakencentrum is deze geheel nieuwe stad in het oude havengebied het grootste herontwikkelingsgebied van Europa en een uitbreiding van de oppervlakte van de binnenstad met veertig procent. De meningen zijn echter niet onverdeeld positief: lang niet alle deelprojecten zijn zo succesvol als gehoopt en veel mensen vinden het in razend tempo ontwikkelde gebied kil en karakterloos. Bewoners – georganiseerd in actiegroep Recht auf Stadt – protesteren tegen de gentrificatie van hun stad en de stijgende huren en prijzen van koopwoningen.

PROBLEEMWIJKEN

Hoe maak je zo’n nieuwe wijk tot een succes? Wat doen gemeenten om te zorgen dat het er prettig wonen is – en blijft, voor iedereen, dus niet alleen voor hoogopgeleide yuppen die een dure koopwoning kunnen betalen? Pas op voor monofunctionaliteit, zegt Koen de Boo, stedenbouwkundige bij bureau Plein06 en bestuurslid van de Beroepsvereniging van Nederlandse Stedebouwkundigen en Planologen (BNSP). “Wijken met teveel woningen van hetzelfde type zijn de probleemwijken van de toekomst. De bloemkoolwijken bijvoorbeeld zijn voor veel gemeenten een hoofdpijndossier”, zegt De Boo. Om dat te voorkomen, is het volgens hem belangrijk dat gemeenten duidelijk de regie voeren. “Dat houdt in dat je een langetermijnvisie hebt en ‘nee’ durft te zeggen tegen belangen voor de korte termijn. Dat vereist professionaliteit van de kant van de overheid. Heb een plan: hoe willen we dat onze stad eruit ziet? Welke doelgroepen willen we bedienen? Welke partijen hebben we daarvoor nodig? Vervolgens ga je samen met die partijen de wijk ontwerpen. Als het goed is kom je dan tot een ideale mix tussen wat meteen verkoopbaar is en wat op lange termijn in de visie past. Maar daarvoor moet iedereen wel de verantwoordelijkheid en rol die hij heeft, vasthouden.”

‘ Teveel dezelfde woningen en je bouwt de probleemwijk van de toekomst’

Want de verleiding om de makkelijkste weg te nemen, ligt op de loer. Branchevereniging van projectontwikkelaars Neprom, riep onlangs de Rijksoverheid op om weer gebieden in het buitengebied aan te wijzen waar gebouwd mag worden. “Dat is vanuit hun standpunt heel begrijpelijk”,zegt De Boo. “In de steden is het eigendom van de grond vaak versnipperd tussen veel verschillende partijen dus is het veel moeilijker goede afspraken te maken. Bouwen in het weiland is veel gemakkelijker. Maar zo ga je innovatie uit de weg en bouw je wellicht voor de leegstand van de toekomst.” Omdat projectontwikkelaars de gemiddelde markt in gedachten hebben, is het moeilijk om een diverse wijk te bouwen, zegt De Boo. “Want wie bouwt de pakhembeet twintig procent bijzondere objecten die een wijk uniek en populair maken, maar die niet direct rendabel zijn? Juist op het vlak van die frictie ontstaat vaak de vernieuwing. Ga als gemeente die complexiteit dus vooral niet uit de weg.”

HOOGSTE BIEDER

Na jarenlang inkomsten te zijn misgelopen, is voor veel gemeenten de verleiding van de hoogste grondopbrengst groot. Sterker: gemeenten krijgen vaak het verwijt de woningprijzen op te drijven omdat ze hun grond aan de hoogste bieder verkopen, zonder rekening te houden met andere belangen. “Juist in de crisisjaren zijn bepaalde dingen heel goed gegaan”, zegt De Boo. In bijvoorbeeld Almere heeft de gemeente met de Ibba (Ik bouw betaalbaar in Almere)-regeling voor veel diversiteit gezorgd door mensen hun eigen huis te laten bouwen. Ook in Amsterdam-Noord is op deze manier veel vastgoed opnieuw ontwikkeld en staan mensen in de rij voor zelfbouwkavels.

‘Verleiding tot monofunctioneel bouwen is groot’

“Zo bedien je bij uitstek die twintig procent speciale behoefte. Maar nu projectontwikkelaars weer willen investeren, is de verleiding weer heel groot om vooral voor die tachtig procent – en dus monofunctioneel – te gaan bouwen.”

Toch hebben ook projectontwikkelaars geleerd van de crisis, zegt directeur Jan Fokkema van Neprom. “Natuurlijk moeten we gebouwde woningen ook verkopen en zeker door de crisis zijn we nog marktgerichter geworden dan we al waren. Projectontwikkelaars ontwikkelen immers ook voor beleggers en pensioenfondsen. In de toekomst zal de binnenstedelijke ontwikkeling alleen maar toenemen. En juist daar geven veel ontwikkelaars de voorkeur aan huurwoningen, omdat het risico daarvoor kleiner is.” Vastgoedbeleggers in huurwoningen betalen echter minder voor grond dan projectontwikkelaars. Meestal zo’n twintig procent minder, becijfert De Boo. “Als gemeenten die twintig procent niet willen bijleggen, worden er alleen maar koopwoningen gebouwd. Terwijl iedereen het erover eens is dat er veel meer huurwoningen moeten komen.”

“Dat is bij ons geenszins niet aan de orde”, nuanceert Mulder. “Natuurlijk zijn er projecten waar we door de crisis minder aan verdiend hebben dan we hoopten – al valt dat in Utrecht gelukkig mee – maar simpelweg: als de stad groeit, groeien de inkomsten ook. Bovendien zijn er nu weer projecten die meer opbrengen dan tijdens de crisis was begroot.”

De Utrechtse gemeenteraad nam onlangs een motie aan dat er vijftienhonderd sociale huurwoningen bij moeten komen in de stad. “In het stationsgebied hebben die voorheen nooit gestaan, maar het lijkt me interessant om eens te onderzoeken of dat nu wel zou lukken”, aldus Mulder. De oude formule dat dertig procent van de nieuw te bouwen woningen sociale huur moet zijn, werkt volgens Mulder niet meer. “Je moet nu kijken wat er in de stad nodig is en het vervolgens per locatie bekijken. Gebiedsontwikkeling wordt veel flexibeler.” Die flexibiliteit is ook nodig, want het heeft weinig zin om erg ver vooruit te kijken. “Behalve wat openbaar vervoer betreft. Daar moeten we wel een lange termijnplan voor maken. Maar op het vlak van de woonwensen van de bevolking en wat financieel haalbaar is, verandert er gewoon te veel om verder te kijken dan pakweg 2030.”

‘ Onderschat de hand van de overheid niet’

HAND VAN DE OVERHEID

Soms lijkt het alsof een oude wijk zich vanzelf opnieuw ontwikkelt, vanaf het moment dat pioniers – de zogeheten early adopters – het karakter van de buurt ontdekken en zelf beginnen met deze op te knappen. De winkels en koffietenten volgen dan vanzelf. Maar onderschat daar de hand van de overheid niet, zeggen zowel Mulder als De Boo. Neem de Utrechtse woonwijk Lombok, naast het nieuwe stationsgebied gelegen, met arbeiderswoningen van rond de vorige eeuwwisseling. Sinds de jaren tachtig van de vorige eeuw ontwikkelde deze achterstandswijk zich naar een – vooral bij jonge mensen – populaire plek. “Maar dat was nooit zo gegaan als kleine huiseigenaren niet gezamenlijk gebruik hadden kunnen maken van de miljoenen subsidie waarmee vooral funderingen en gevels zijn vernieuwd; anders waren er veel huizen ingestort. Nu zijn het allemaal monumenten.”

Ook achter de ontwikkeling van het Rotterdamse Katendrecht zit een plan van de gemeente, onderdeel van het beleid dat sinds 2008 hoger opgeleiden naar de stad moet trekken. “De kunst is om mensen het gevoel te geven dat ze zelf hun wijk hebben ontdekt”, zegt De Boo. “In werkelijkheid is het vaak meer gestuurd dan het lijkt.” “Kijk naar het Entrepôtdok in Amsterdam”, vult Mulder aan. “Geen ontwikkelaar durfde het aan. Tot de gemeente besloot er sociale huurwoningen te bouwen. Ze waren nog niet begonnen of aan de overkant meldden zich de projectontwikkelaars. Overheidsinvesteringen kunnen als vliegwiel werken. Dat is op de Kop van Zuid in Rotterdam ook gebeurd, al vissen die achter het net wat betreft Rijkssubsidies.”

De invloed van de overheid is inderdaad nog steeds groot, bevestigt Fokkema. “Of die nu wel of niet eigenaar is van de grond, ze heeft veel instrumenten om ruimtelijke ontwikkeling te sturen. Maar het begint en eindigt toch bij de wensen van de burger. Die wil steeds vaker dicht bij de stad wonen en daar laten wij ons door leiden.” Het is echter veelal aan de overheid om dat soort projecten tot een echt succes te maken, is de ervaring van De Boo. “Maar het vinden van de juiste balans en de middelmaat, blijft lastig.”

Vastgoed Vakmedia

Vastgoed Vakmedia  is het platform voor de woningmakelaar die alle ins en outs van zijn vakgebied wil weten. Vakmedia Vastgoed communiceert via verschillende mediakanalen met haar doelgroep: het vakblad, de website, de nieuwsbrief, social media en events als Woningmakelaar van het Jaar.
 
vastgoed

replies are closed