Ik zoek een stedebouwkundige of planoloog Meer informatie


Excursie Oosterwold, een terugblik

16 september 2021 Blog

De eerste echte fysieke BNSP-activiteit van 2021 was de excursie Oosterwold, Almere, op vrijdag 10 september jongstleden. Wat een plezier om weer op pad te kunnen!

Ivonne de Nood, projectdirecteur Almere 2.0 en voormalig gebiedsregisseur Oosterwold en Janet Leeffers, gebiedsmanager Oosterwold  nemen ons mee door dit unieke gebied met een oppervlakte van 4300 hectare.

Na een korte inleiding, in de schuur van de Stadsboerderij Almere, zijn we met een bustour gecombineerd met wandelingen op drie plekken in Oosterwold, het gebied in gegaan om de ontwikkelingen met eigen ogen te aanschouwen en werden we van informatie voorzien door de twee rondleiders. Een deelnemer, Erik Flapper, gaf uitleg (op verzoek) over het woonproject Eemgoed waar hij eind dit jaar met 80 andere eigenaars/initiatiefnemers gaat wonen.

Oosterwold hoe is het zover gekomen.

In 2008 is besloten tot de visievorming over de ontwikkeling van de oost- en westflank van Almere. Daar waar de westflank gaat voorzien in hoog stedelijke woon- en werkmilieus zou de oostkant meer laag stedelijk en landelijk worden ontwikkeld. Initiatiefnemers voor deze visie waren Adri Duivesteijn, toen wethouder Almere en Winy Maas MVRDV. Uitgangspunt voor Oosterwold was dat stedelijke onderbouwing werd geboden zonder directe invulling, deze invulling op ‘kale’ grond en zonder vooraf bepaalde maten zou moeten plaatsvinden door toekomstige bewoners.

Door de gemeente zijn spelregels opgesteld die initiatiefnemers verplicht zijn om te volgen. Een initiatiefnemer kan een particulier zijn, een collectief of zelfs een projectontwikkelaar zolang de spelregels van Oosterwold worden gehanteerd.
Kavels worden letterlijk als grond aangeboden, initiatiefnemers moeten zelf in alles voorzien, waterberging, riolering, kavelwegen, energievoorziening, bouwontwikkeling en ook dat een vorm van (vrije van klein- tot grootschalige) stadslandbouw op de kavel zou plaats vinden. Daarnaast: 12 procent van de kavel mag bebouwd worden, de overige oppervlakte is bedoeld voor privétuin, waterberging, stadlandbouw, openbaar gebied met een recht van overpad en de aanleg van een kavelweg. Uitruil hiervan met een partner is mogelijk.

De grond is grotendeels in bezit van het rijk en daardoor kan men het relatief goedkoop kopen. Omdat er totaal geen voorzieningen op voorhand zijn getroffen over bouwrijp maken en aanleg van nutsvoorzieningen worden deze kosten in de grondprijs uiteraard niet berekend. Kosten hiervoor moeten toekomstige bewoners zelf bij de grondprijs incalculeren en financieren.

De aanloopfase was spannend en verliep  met veel uitzoekerij, problemen, conflicten maar ook samenwerking, goede overleggen en successen zowel bij de initiatiefnemer als bij de gemeente, dus met recht pionieren voor iedereen.
Oosterwold is anno 2021 is een succes te noemen. 1500 woningen zijn gerealiseerd, 1000 woningen zijn in aanbouw en daarmee is het gebied aan Almerezijde, op een strook na, vol. Aan de Zeewoldezijde staat het gebied nog open voor ontwikkeling.
We rijden door het gebied en krijgen uitleg over eigendomsverhoudingen van aangelegde wegen, iedere initiatiefnemer is voor de helft van de weg eigenaar en de initiatiefnemers zelf zijn verenigd in kavelwegverenigingen om het geheel behapbaar te maken. De gemeente heeft naar aanleiding van alle aanloopperikelen over kavelwegen nu wel besloten om drie toegangswegen te realiseren waarop kavelbewoners aan kunnen sluiten. Voortschrijdend inzicht en overleg heeft hiertoe geleid.
Woningen in allerlei soorten, maten en verschijningsvormen in een compleet groene setting tonen zich aan ons. Je ruikt de ecologische, landschappelijke insteek van Oosterwold, het ruikt kruidig, puur en fris, overal staan bloeiende bloemen in bermen, op kavelranden. Woningen zijn omgeven door stadslandbouw zowel klein- als grootschalig, boomgaarden, kruiden- en moestuinen, voedselbossen, wadi’s, kavelsloten en het gebied komt idyllisch over. Allerlei vormen van energievoorziening passeren de revue. Ook problemen komen aan de orde, de vele helofytenfilters voor de zuivering van afvoerwater blijken vaak niet te voldoen en dat levert problemen op bij de waterzuiveringsinstallaties. Hieraan wordt nu gewerkt.

Oosterwold nu
Hoe nu verder. Projectontwikkelaars hebben het gebied ook gevonden en hebben wegen gezocht om te investeren.Goed om te weten is dat projectontwikkelaars eerst dan mogen gaan ontwikkelen wanneer zij een 75% bezetting hebben van bewoners/initiatiefnemers. Er wordt  niet op voorhand ontwikkeld.  Over het algemeen blijven bewoners eigenaar en initiatiefnemer maar een projectontwikkelaar kan wel ontzorgen en een aantal te nemen stappen op zich nemen vooral in aanleg van zaken die erg veel van een bewoner vragen ( nutsvoorzieningen, riolering, energievoorzieningen etc.) zolang dat maar op papier gebeurt in samenspraak en opdracht van de initiatiefnemers.

Drie voorbeelden passeren de revue: Tiny Housebuurtje, waar we doorheen rijden, een complex met Tiny Houses rondom een gemeenschappelijk voorzieningengebouw, gerealiseerd in nauwe samenwerking met een projectontwikkelaar en de bewoners, een geslaagd experiment!

Eemhof, een relatief grootschalige ontwikkeling voor 80 gezinnen, opgezet in meerdere rijen. Hier zijn de toekomstige bewoners actief in groepen, samen met de ontwikkelaar, een echtpaar, om hun woning en woonomgeving volgens de spelregels van Oosterwold te realiseren. Zij zijn compleet betrokken en hebben in samenwerking met de ontwikkelaar zelf groepen samengesteld die zich met alle ontwikkelingen bezig houden en de overige bewoners van informatie voorzien.
Een andere projectontwikkelaar heeft woningen gerealiseerd die de vergelijking met een nieuwbouwwijk in een VINEX-locatie prima aan kan. Past dit bij Oosterwold? Op zich wel want de uitruil met stadslandbouw heeft plaats gevonden en aan de spelregels is voldaan maar qua beeldvorming in het verdere unieke gebied past het minder (JF). De gemeente heeft met deze ontwikkeling ook een beste dobber gehad, het mag maar is het ook passend n de visie die men voor ogen had voor Oosterwold. Door deze aanpak worden toekomstige bewoners ontzorgd maar hebben ze dan nog wel dezelfde binding met het gebied.
Spannend detail, vanwege de stijging van de grondprijs, de crisis op de woningmarkt, zijn de woningen in dit complex in aankoop ook behoorlijk gestegen.

Daar waar de eerste pioniers alles zelf hebben opgepakt, alle bergen en hobbels hebben overwonnen en successen en aanpak ruimschoots hebben gedeeld met initiatiefnemers die na deze fase in het gebied zijn neergestreken, worden deze aankomende bewoners ontzorgt door de projectontwikkelaar en dat geeft wellicht een andere binding met het gebied.

De excursie werd afgesloten bij Vliervelden, de Stadsboerderij in Oosterwold waar een ecologische supermarkt, café en een appartementencomplex op het erf in gezamenlijkheid de kavel bevolken.

Aan de deelnemers is gevraagd te reflecteren op de excursie of voorbeelden aan te dragen waar volgens hen een soortgelijk initiatief ontwikkeld zou kunnen worden. We hopen jouw reactie te mogen ontvangen.

Heel veel dank aan Ivonne de Nood, Janet Leeffers, Caroline Spanjer en  Yolanda Sikking voor alle organisatie en de gedeelde informatie. We hebben genoten van zowel de voorlichting als de tour door dit unieke gebied.

Ter informatie en inspiratie nog twee interessante artikelen van Adri Duivesteijn  als extra leesmateriaal.

Website Adri Duivesteijn; Mooie kijk van Marit Geluk op de spelers van Oosterwold

Maaskantlezing 2008 Adri Duivesteijn